• Loi Pinel 2022

Les prix d'un investissement locatif en Pinel sont-ils plus chers ?

Dernière mise à jour : 29 juin

On entend souvent cette affirmation selon laquelle les biens immobiliers neufs en Pinel sont très chers.

Aujourd'hui nous allons prendre le temps de répondre à cette affirmation qui est quelque peu erronée.




Un bien neuf plus cher que quoi ?


Si vous entendez que le bien neuf est "cher", il est important de comprendre par rapport à quoi.

En réalité il y a une comparaison qui est faite avec un investissement dans l'immobilier ancien.

Cependant, il est crucial de bien faire la part des choses. L'investissement dans l'immobilier ancien apparait peut être à priori moins onéreux mais lorsqu'on compare bien, la différence se réduit, et va même jusqu'à disparaitre.


Nous allons ici comparer les dépenses concrètes qui vont de pair avec un investissement dans le neuf et l'ancien.


1 - Les frais de notaire diminués


Dans le cadre d'un investissement locatif, ces frais vont venir alourdir le coût de l'investissement immobilier. Vous devez donc les considérer dans le coût d'acquisition de votre bien immobilier.


Dans l'ancien ces frais représentent 8% du prix du bien.

Dans le neuf, ces frais représentent 2% du prix du bien.

La différence est ici très importante.

Exemple :

-> pour l'acquisition d'un bien ancien à 300 000€, vous devrez payer 24 000€ de frais de notaire

-> pour l'achat d'un bien neuf à 300 000€, vous devrez payer 6 000€ de frais de notaire

Soit une économie sur les frais de notaire de 18 000€ sur un bien neuf acheté au même prix qu'un bien ancien.


2 - Des frais d'agence inexistants


Dans le cadre de l'achat d'un bien immobilier ancien, vous passerez dans 70% des cas par un agent immobilier qui vous facturera des honoraires d'agence entre 5% et 10%.


Dans le cadre d'un achat d'un bien immobilier neuf, vous n'aurez pas à vous acquitter de frais supplémentaire.


Exemple : pour l'achat d'un bien ancien à 300 000€, vous devrez payer entre 15 000€ et 30 000€ d'honoraire d'agence ; pour l'achat d'un bien neuf à 300 000€ vous devrez payer 0€ supplémentaire

Vous bénéficierez donc d'une économie comprise entre 15 000€ et 30 000€ en investissant dans le neuf.


3 - Les travaux


Ceux-ci peuvent concerner la rénovation intérieure ou extérieure, la plomberie, la peinture, le chauffage, etc ...


Pour l'achat dans l'immobilier ancien, c'est ici une grande inconnue. Il sera difficile de savoir l'exact coût des travaux à prévoir dans les 10 à 20 prochaines années lors de votre achat.


Pour l'achat dans l'immobilier neuf, vous bénéficierez de la garantie décennale du constructeur.

Vous aurez donc une garantie en cas de travaux à prévoir sur les 10 premières années concernant le gros oeuvre : charpente, maçonnerie, etc..., et le second oeuvre : électricité, plomberie, menuiserie.


Par conséquent, en investissant dans l'immobilier neuf, vous ferez des économies au minimum pendant 10 ans sur les travaux de gros oeuvre et de second oeuvre. Dans l'ancien vous devrez payer ces frais par vous-même.


4 - Les charges de co-propriété


Si vous hésitez avec un investissement locatif dans l'ancien en co-propriété, une autre différence avec le neuf sera le montant des charges de co-propriété.


Il faudra compter entre 26€ et 45€ par mètre carré par an.

Par conséquent, pour un bien d'une superficie moyenne de 45 mètres carrés, vous devrez vous acquitter d'entre 810€/an et 2 025€/an.


Ces charges dépendent de la date de construction de l'immeuble et des services et équipements proposés par la co-propriété (présence d'un gardien, chauffage collectif, ravalement de façade, travaux, interventions sur l'ascenseur, ...).

Plus le bien immobilier est ancien, plus les charges vont être importantes.

En effet, les biens neufs seront à priori moins sujet aux frais liés à l'ascenseur, au ravalement de façade, et aux travaux en général. Ces biens neufs n'ont aussi dans la quasi-totalités des cas pas de gardien, ce qui vous permettra de faire des économies importantes sur vos charges pendant les 10 ou 20 premières années.

On estime dans le neuf des charges de co-propriété de 15 à 34€ par mètre carré par an.

On aura donc pour le même exemple avec un bien de 45 mètres carrés des charges de co-propriété nettement inférieures entre 675€/an et 1 530€/an.


À savoir : les charges récupérables pourront être récupérées par le propriétaire dans les "provisions pour charges" auprès de son locataire. Les charges concernées seront celles listées dans le décret n°87-713 du 26 Août 1987. On y retrouve les charges liées à l'ascenseur (électricité et entretien), l'entretien des parties communes intérieures, le chauffage collectif, les frais de personnel d'entretien des parties communes, etc...



Dans l'immobilier neuf, vous ferez également des économies sur vos charges de co-propriété non récupérables sur le locataire. Une tranquillité d'esprit non négligeable lorsque l'on réalise une opération d'investissement locatif.


Sources : décret n°87-713 du 26 Août 1987, INSEE



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